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ESTIMATION D'EMPRUNT

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ESTIMATION DES FRAIS DE NOTAIRE

Toute vente immobilière doit faire l'objet d'un acte authentique enregistré par un notaire. Celui ci va en plus de la rédaction de l'acte de vente, prélever des frais, proportionnels au prix de vente qui se répartissent entre les frais de notaire proprement dits (les émoluments), les taxes dues au tresor public et les débours (frais administratifs). Ces frais s'ajoutent au prix de vente et sont réglés par l'acheteur, ils dépendent de la nature du bien acheté (ancien, neuf, ...) et de son prix de vente.

Attention, bien qu'étant soumis à un tarif national, les frais de notaire peuvent sensiblement varier d'une Etude à l'autre.

QUELQUES DEFINITIONS

L’avant-contrat : Il permet de préparer la vente définitive. C’est un projet d’acte écrit qui préfigure dans les détails ce que sera l’acte de vente définitif. Il existe deux types d’avant-contrats : la promesse de vente et le compromis. Ce sont souvent les usages locaux qui font préférer l’un à l’autre. Dans tous les cas, le candidat à l’acquisition verse généralement un dépôt de garantie ou une indemnité d'immobilisation dont le montant dépasse rarement 10% du prix global. Il est prévu que cette somme demeure acquise au vendeur si la vente ne se réalise pas par la faute de l’acquéreur. L ’avant-contrat doit contenir tous les éléments de la vente future. Il doit notamment préciser ses modalités d’exécution et les différentes hypothèses de réalisation des conditions suspensives. Il est plus prudent qu’il comporte certaines clauses relatives au bien : références cadastrales, nature (appartement, maison) et destination du bien (habitation, bureau…), consistance (nombre de pièces, superficie…) et accessoires (jardin, garage…), existence d’hypothèques ou de privilèges sur l’immeuble, s’ils sont connus du vendeur, existence de servitudes particulières (droit de passage, …), etc…

La promesse de vente : Dans le cas d’une promesse de vente, seul le vendeur (ou "promettant") s’engage à vendre. Cet engagement est consenti pendant une durée déterminée. Le vendeur engage également ses héritiers (sauf stipulation contraire dans le contrat) dans le cas où il viendrait à décéder avant la signature de l’acte de vente. Pendant ce délai, l’acheteur potentiel, appelé "bénéficiaire", a le choix entre acheter le bien (on dit qu’il "lève l’option") et y renoncer. S’il refuse d’acheter, le vendeur est délié de tout engagement ; il peut donc remettre son bien en vente et rechercher un nouvel acquéreur.

Le compromis : Dans le cas d’un compromis (ou "promesse synallagmatique"), vendeur et acquéreur s’engagent, dans un même contrat, l’un à vendre le bien et l’autre à l’acheter à un prix convenu. Le plus souvent, le compromis comporte des clauses dites "suspensives" (obtention des prêts nécessaires généralement) qui visent à différer la vente jusqu’à leur réalisation.

La loi SRU : Depuis le 1er juin 2001, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation ou de réflexion de 7 jours. Peu importe qu’il s’agisse d’un acte sous seing privé ou authentique, et que l’avant-contrat résulte d’un compromis de vente ou d’une promesse unilatérale. Si l’avant-contrat est un acte sous seing privé (non signé par le notaire), l’acquéreur non professionnel bénéficie d’un délai de rétractation de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. Si l’avant-contrat est passé en la forme authentique (acte notarié), le candidat à l’acquisition doit attendre un délai de sept jours avant de pouvoir le signer.

L’acte de vente définitif : C’est un acte "authentique", obligatoirement rédigé par un notaire et signé devant lui. Selon les usages locaux, il est signé devant le notaire de l’acquéreur ou du vendeur, voire en présence des deux, chaque partie pouvant demander à se faire assister par son propre notaire. Le notaire procède à la lecture du contrat, ce qui permet de faire le point sur les engagements réciproques du vendeur et de l’acquéreur. Ensuite, les parties paraphent chaque page et signent la dernière. L’accord est définitivement signé. Il est impossible de revenir en arrière. Le notaire conserve sous sa responsabilité l’original de l’acte et en remet une copie authentique à l’acquéreur. Elle constituera son titre de propriété.

Le nouveau prêt à taux zéro : Mis en place en 1995, le prêt à taux 0 % est destiné aux ménages qui disposent de revenus modestes et veulent acquérir leur résidence principale. Il se présente sous la forme d’une avance, remboursable sans intérêt, tenant lieu d’apport personnel.

Le montant maximal du prêt à taux 0 % ne peut dépasser :

- 20 % du coût de l'opération (30 % dans les zones urbaines sensibles et zones franches urbaines), le montant maximum étant modulé selon la composition du ménage, la localisation et le caractère neuf ou ancien du logement

- 50 % du montant des autres prêts, d'une durée au moins égale à 2 ans, participant au financement de l’opération

L'emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années et ses revenus ne doivent pas dépasser un certain plafond, variable selon le nombre de personnes occupant le logement et la zone où se situe le bien.

Depuis le 1er février 2006, le gouvernement a relevé les plafonds de ressources exigées dans les régions de France les plus chères : Île-de-France, Côte-d'Azur, Genevois français.

Par ailleurs, une majoration du prêt à taux 0 % est prévue, sous certaines conditions, dans le cadre de la loi ENL (Engagement National pour le Logement) adoptée en juin dernier. La majoration peut atteindre 15 000 € pour les offres de prêt accordées entre le 1er janvier 2007 et le 31 décembre 2010. Elle est appliquée aux opérations portant sur la construction ou l’acquisition d’un logement neuf ayant donné lieu à une aide complémentaire (aide à la construction ou au remboursement, par exemple) de la part de la commune d’implantation du logement. Pour en bénéficier, les ménages doivent avoir des revenus ne dépassant pas les plafonds de ressources du prêt locatif à usage social.

LES OBLIGATIONS POUR VENDRE UN BIEN

La garantie des vices cachés : Le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés de la chose vendue. Ces vices empêchent d'utiliser le bien conformément à son usage ou en diminuent tellement la valeur, que l'acquéreur ne l'aurait pas acheté s'il en avait eu connaissance.  Le vice caché est celui qui n'était pas connu de l'acquéreur et qui n'aurait pu être révélé par un examen normal du bien (exemple: l'absence d'eau courante pour une maison à usage d'habitation pourvue de robinetterie et canalisations). L'acte de vente peut contenir une clause d'exonération de cette garantie. Cette clause n'est pas valable si le vendeur est un professionnel de l'immobilier, ou s'il avait connaissance de l'existence du vice, ou encore s'il a construit le bien immobilier depuis moins de dix ans. L'action de l'acquéreur doit être intentée dans les 2 ans de la découverte de vices (ventes intervenues à compter du 19 février 2005).
 
Le métrage Loi Carrez : Depuis la loi du 18 décembre 1996 dite loi "Carrez", le vendeur est obligé de mentionner la superficie exacte du bien dès l’avant-contrat. Seules sont concernées les ventes de lots de copropriété, qu’ils soient neufs ou anciens. Peu importe également leur destination : habitation, usage commercial, professionnel ou industriel. La loi Carrez ne s’applique pas aux ventes de bien en l’état futur d’achèvement, mais les promoteurs sont eux aussi tenus d’une garantie de surface avec une tolérance de 5%. La loi Carrez ne concerne pas les caves, garages et emplacements de stationnement, les lots et fractions de lots d’une superficie inférieure à 8m2. Ne sont pas non plus concernés les maisons individuelles et les bâtiments isolés ainsi que les lots transmis par succession ou donation.

Recherche d'amiante : Le propriétaire doit fournir une attestation de présence ou non présence d'amiante à l'acquéreur. Le notaire demandera la production de ce certificat pour la signature de la promesse de vente. L'obligation de recherche concerne tous les biens bâtis (sauf ceux dont le permis de construire est postérieur au 1er juillet 1997), quelle que soit leur affectation (habitation, commerciale...). Pour un bien en copropriété, cette recherche doit être effectuée dans les parties communes et les parties privatives. En cas de présence d'amiante, le diagnostic doit faire apparaître l'état de conservation des matériaux et des produits. En fonction des résultats, son obligation varie d'un simple devoir de contrôle périodique de la conservation des éléments contenant de l'amiante, à l'exécution de travaux de suppression de l'amiante. En l'absence d'état annexé, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés.

Recherche de plomb (Le Saturnisme) : Tout vendeur d'un bien construit avant 1948, affecté en tout ou partie à l'habitation, et situé dans une zone à risque, doit faire réaliser un état des risques d'accessibilité au plomb dans les peintures. Cet état sera annexé à la promesse de vente ou au contrat de vente définitif.  Il devra dater de moins d'un an au jour de la promesse ou du contrat de vente. À compter de l'entrée en vigueur des dispositions sur le diagnostic technique, si la concentration de plomb est inférieure aux seuils réglementaires, il ne sera plus nécessaire d'établir à nouveau un diagnostic lors d'une vente ultérieure. Les zones à risque sont déterminées par arrêté préfectoral.
La loi du 9 août 2004 relative à la politique de santé publique, prévoit une modification de ces règles. Un décret reste en attente de publication. En absence d'état annexé, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés. La présence de plomb mentionnée dans l'état n'empêche pas la vente. Les parties devront déterminer, en cas de diagnostic positif, celle qui assumera la charge des travaux. En cas d'accessibilité au plomb, une copie devra être communiquée aux occupants du bien, à toute personne amenée à faire des travaux sur l'immeuble et au préfet.

Recherche de termites et autres insectes xylophages : Tout propriétaire vendeur d'immeuble bâti ou non, situé dans une zone à risque déterminée par arrêté préfectoral, doit faire effectuer des recherches, portant sur la présence éventuelle de termites, capricornes... Le vendeur fournit à l'acquéreur un état parasitaire datant de moins de trois mois, lors de la signature de l'acte de vente. À compter de l'entrée en vigueur des dispositions concernant le diagnostic technique, l'information sera fournie dans la promesse de vente. À défaut d'avoir annexé l'état parasitaire, et en cas de présence de termites, l'acquéreur pourra agir en justice en garantie des vices cachés. En effet, dans ce cas, toute clause d'exonération du vendeur dans l'acte de vente serait nulle.

Sécurité des piscines : Depuis le 1er janvier 2004, les piscines privatives nouvellement construites, enterrées non closes et à usage individuel ou collectif, doivent être pourvues d'un dispositif de sécurité normalisé visant à prévenir les risques de noyade. Le vendeur doit fournir au notaire, une copie de la note technique que le constructeur ou l'installateur lui a remise et qui indique le dispositif de sécurité retenu. Pour les piscines installées avant le 1er janvier 2004 : Le propriétaire devra avoir équipé sa piscine d'un système de sécurité normalisé avant le 1er janvier 2006 (Alarmes de piscine, Clôture de piscine, couverture de sécurité piscine).

Contrôle de l' installation au gaz naturel : En cas de vente d'un bien immobilier à usage d'habitation, un diagnostic de l'installation au gaz naturel, réalisée depuis plus de 15 ans est annexée à l'acte authentique réalisant la vente. Il doit dater de moins d'un an. À défaut, il ne peut être prévu une clause d'exonération des vices cachés. Ce contrôle est réalisé sur l’étanchéité de la tuyauterie, le raccordement des appareils de cuisson, la ventilation du logement, la combustion des appareils au gaz. A l'issu du contrôle un rapport est remis, commentant les éventuels problèmes constatés sur votre installation, et les travaux à effectuer pour une mise en conformité avec les normes en vigueur.

Diagnostic de performance énergétique : Loi de simplification du droit en date du 9 décembre 2004. Depuis le 1er juin 2006, l'acquéreur peut demander au vendeur la production de ce diagnostic. Il devra contenir notamment la quantité d'énergie effectivement consommés ou estimés pour une utilisation normale du bien, des recommandations destinées à améliorer la performance énergétique. il n'aura qu'une valeur informative et sa durée de validité sera de 10 ans.

Les risques technologiques et naturels : Tout vendeur d’immeuble doit désormais informer l'acquéreur des risques technologiques, naturels ou sismiques susceptibles d'affecter l'immeuble vendu. Dans les zones particulièrement exposées à ces risques et dans les zones de sismicité, toute promesse de vente ou d'achat et tout contrat constatant ou réalisant la vente d'un immeuble situé dans les communes concernées doit comporter un état sur l'existence de ces risques.

LES DIFFERENTS TYPES DE TERRAINS

Terrain raccordé : Il s’agit du terrain qui est desservi matériellement en eau potable, électricité, gaz, téléphone et branché au réseau d’assainissement.

Terrain viabilisé : Est viabilisé le terrain qui est desservi par une voie d’accès et pré-équipé en réseaux d’assainissement, d’eau potable, d’électricité, de gaz, de téléphone …

Terrain en diffus ou isolé : Le terrain en diffus se définit par opposition au terrain situé en lotissement c’est-à-dire situé en dehors d’un lotissement. Il n’offre pas de garanties quant à sa constructibilité, sa superficie, sa viabilisation et l’état de son sol : L’acquéreur potentiel devra se renseigner sur ses différents points au stade de la négociation, avant la signature de tout avant-contrat.

Terrain loti : Il s’agit du terrain acheté dans un lotissement. Plusieurs garanties sont apportées à l’acquéreur quant à la constructibilité du terrain, sa superficie, sa viabilisation l’état de son sol. Le lotisseur prendra en charge les raccordements d’eau, d’électricité, d’assainissement sachant que le coût de ces aménagements sera compris dans le prix définitif. Toutefois, le candidat acquéreur ne doit pas hésiter à demander à consulter le règlement de lotissement et le cahier des charges ou à défaut, l’arrêté de lotir afin de vérifier que son projet est compatible avec les dispositions prévues dans ces documents.

Terrain à bâtir : Dans sa définition la plus courante, le terrain à bâtir (TAB) est le terrain acheté nu et destiné à être construit. Toutefois, l’administration fiscal considère comme terrain à bâtir, tout terrain acquis en vue d'une opération de construction quelle qu'elle soit. Ainsi, il pourra s’agir d'un terrain nu, d'un terrain recouvert de bâtiments destinés à être démolis, d'un immeuble inachevé.  Concernant la fiscalité liée à l’acquisition du terrain à bâtir, rappelons que l'acquisition d'un terrain à bâtir par un particulier, personne physique, relève du régime des droits d'enregistrement (4,80 %).

Terrain constructible : Il s’agit du terrain situé dans un secteur de la commune désigné comme constructible par les documents d’urbanisme en vigueur (Plan Local d’Urbanisme – PLU anciennement POS - règlement national d’urbanisme …). Pour obtenir un permis de construire, le terrain doit non seulement être constructible mais aussi viabilisé.

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